引言:

过去十年，甚至是二十年，只要是投资房地产，想亏钱也很难。但从2012年开始，中国的房地产行业不知不觉发生了巨大的变化，过去几十年的赚钱模式行不通了。新的方向、新的机会在哪里？且听歌斐资产地产合伙人谭文虹女士在诺亚财富客户答谢会上的干货分享。

正文:

房地产原有投资模式的困惑

在房地产行业，传统的主体现在感到非常困惑。我们深耕在这个行业，沟通最多就是市场上的开发商。从开发商的角度来看，全国三四线城市的库存量巨大，一二线城市又涨的非常厉害。因为房子已经慢慢从投资品，回归到它的本质属性——“居住”。因此，人口集中的地方的房子在过去、现在、未来的价值都不会有太大问题，相反，在三四线城市依然有大量空置的房子。很多家庭有非常多的房子并且一直在纠结一个问题，我的房子要卖么？过去的逻辑是买了房子就是赚了。现在则要看，同批房子的周边供给是否充足。如果全是投资类房产，可能需要尽早出手，以避免集中抛售产生的大量供应。判断的依据就是这个城市或者区域有没有未来的产业规划及人口流入。

地产新势力正在崛起：消化存量、提升经营

当前整个房地产行业最鲜明的两个变化，第一是消化存量，或者说供给侧改革。从2015年的新房交易量统计来看，超过13亿平方米和9万亿交易额的成交量说明，虽然整个市场在经历分化和调整，但是一线城市的成交价格依然上涨了10%。

第二个行业变化是房地产开始朝持有运营的方向发展，这类模式在欧美市场已经成熟，在中国市场还方兴未艾。如“租金证券化”，“新型公寓”、“共享经济”、“互联网+”都是推动市场消化存量和提升经营的新型模式。

所以房地产正从供给端向需求端转变，过去房子是供不应求，不管好不好，大家都会去买。但是，未来我们每个人买房子更多都是出于自住的考虑，对房子品质的要求会越来越高，所以未来真正能做出好房子的开发商才有价值，需要更加聚焦对产品的打造，而不是简单地买地卖房。

房地产是一个吸金的大行业，十几万亿级规模的市场，这是不变的。变化的是过去的赚钱模式行不通了，需要换一种新的赚钱模式。巨大的市场在转型的时候痛点也会特别鲜明，谁能解决这些痛点，谁就抓住了新的机会。

从供给端来讲，谁能够帮助去库存谁就有价值。从需求端角度来讲，谁能够提升客户的体验和需求的模式，谁就有价值，这样的资产未来也会有升值空间。最后，还要解决资金的问题。房地产为什么叫不动产？就是当不动产出现问题的时候，它真的是没有人接盘的。以前房子卖地非常快，但未来难卖的时候，大家真的要有耐心，因为投资房地产一定是中长期的投资，所以投资房地产还是需要有长钱去匹配。

歌斐策略：“轻重”结合

基于上述对整个行业发展趋势的判断，歌斐资产在地产基金上的策略主要有两大方向：
第一是“重基金”——存量资产收购基金。原则上只看京、沪、深相对核心和次核心的办公、园区、在建工程或一些容易操作的商业地产，地段要好。这些项目从回报看没有过去开发类的项目那么高，但是相对比较稳健，风险比较小。这个投资逻辑比较简单，首先看地段，同时考量价格和可改造、可提升的空间。因此，我们会关注京、沪、深的一些物业，或者是收购，或者是长租，可以通过运营改造提升租金，三到五年后退出。这是机构的主战场，就像我们2014年底收购的上海黄浦江边的“歌斐中心”写字楼，很难靠单个人投资，需要靠基金这样的机构去收购和统一经营管理，三五年以后租金提升后再整体退出。

第二个方向PERE（房地产私募股权投资基金），我们叫它“轻基金”，是投资一些轻资产的房地产运营公司的股权。为什么我们要去投它？核心还是围绕市场需求。当整个中国巨大的房地产市场从开发商作为唯一主角的一个行业，变成有诸多的善于经营管理公众业态的团队兴起的时候，谁能够把经营管理做好，谁就有市场。这里面不仅是选赛道问题，还要在赛道里面选择优秀的团队。经营管理价值的体现，在上海、北京已经有鲜活的案例。比如有些创意园区的改造项目，从总体的投资回报要花五年可以回收，后期的租金差价就是纯收入，所以IRR（内部回报率）也能达到20%。

个人投资者需减少和优化地产配置

从资产配置的角度看：在经济波动，未来不确定性增强的情况下，没有必要去搏收益。房地产天然是吸金大户，就像秤砣，要先把这个秤砣放地比较安全，再去做一些其他的配置。中国人先天在房地产的配置比例已经很大了，所以我的建议是调整优化房地产的配置。一方面，变现一部分出来投到二级市场、私募股权或者海外去，因为资产配置是应对波动最好的方法。另一方面，房地产的配置还要优化，把一些不太好城市的房产项目卖掉。

未来房地产会成为机构的战场

最后分享一点，由于开发销售的传统盈利模式受到不断挤压，房地产的投资会逐渐转向到持有型物业的领域，机构逐渐成为投资的主要参与者，尤其是保险公司。保险公司的负债是长期的大额的，所以他们希望长期稳健的投资，而房地产非常容易吸纳保险公司的巨额资金。所以房地产天生是机构，尤其是保险公司的战场。保险公司对投资的要求也很明确，五~十年，有8%左右的收益率就够了。可能在座的个人投资人还不太会接受，但随着市场无风险利率的下行，8%-10%的回报可能是非常不错的投资。

这就是未来投资主体的区别：个人投资者都在想怎么赚的最多时，所有的机构都在想怎么保本。所以对于高净值的客户来说，也要把自己当做一个小机构，用长期的眼光看待投资，不单单着眼于今年赚多少，明年赚多少，而是未来二十年、三十年一直都有6%-8%的收益，那才是不得了的增长。

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