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【中国经济导报网】跳出房价涨跌,2018要这样投资房地产

发表于 : 2018年04月03日

从2017年“房住不炒”、各地调控,到节后多家银行上调房贷利率,再到正在进行中的“两会”为房地产定下“调控决心不变、调控目标不变、建立长效机制的方向不变”的维稳基调,房地产投资像以往那样通过简单地通过住宅交易、转手赚差价的模式已一去不复返,个人投资者通过直接投资房产赚钱越来越难。在“房住不炒”、“租购并举”的时代,个人如何投资房地产?


“过去比较多的是个人直接投资,买房买地,买对就涨。但是到了当下随着住宅限购限售政策的持续深化,个人投资住宅的机会是越来越少。”某房地产开发商销售副总分析认为,“也有人转向商铺、办公楼等商办物业,但如果是个人以零散购入的方式投资,其品质和运营都难以提升,未来增值空间也有限。另外,在交易环节,房地产本质上是不动产,流动性相对比较差,而且尤其是个人投资的这样一些住宅或者商办,个性化较高,未来交易退出的局限性就更加大。”


一位资深业内人士指出,最近几年有两个非常明显的变化,一是从过去原来以住宅开发销售为主的阶段,逐步转向到新房开发销售和存量资产经营两者并存的阶段;二是从个人投资者直接简单地买房赚钱,慢慢过渡到由机构或未来可能出现的REITs主导的大宗交易市场。


“就大宗交易而言,更加需要机构化的、团队化的、成建制的专业的趋势判断,以及对交易环节的精妙设计,包括必要的税务筹划、资金的杠杆等等,在这些方面,越来越进入一个机构主导的市场,个人逐渐被挤出。”歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹表示,“在这样的变化环境下,个人投资房地产有两点变得越来越重要,一是要选择一家专业的机构,二是要对最终投资标的有深度的理解。”


基于此,歌斐资产建议个人投资者关注两类私募地产基金,一是与优秀开发商合作的优先股基金,继续聚焦在有着10万亿级成交量的新房住宅的开发领域的投资,通过筛选、鉴别优质的开发商并投资他们优质的开发项目;二是聚焦于存量市场投资的核心资产收购基金,这在过去是只局限在机构间的大宗资产交易的收购市场,所以核心点是要把握投资趋势和项目判断,以较低的价格进入,通过专业的经营管理来获取资产的增值。


图为歌斐与融创第二次牵手下收购的上海内环核心资产,目前开发建设中,预计2019年竣工交付。


值得一提的是,在市场上投资大宗资产交易的机构中,歌斐是为数非常少的给予个人参与机构间投资交易这种稀缺机会的管理人。


以上海为例,目前上海是全国大宗资产交易的主战场。相关数据显示,2016年整个中国的大宗资产交易额为2000亿左右,上海占到将近1000亿,差不多50%。从2015年开始大宗资产交易呈现逐年快速上扬的趋势,2017年全国大宗资产交易2500亿,上海大宗资产交易量1300亿左右,同比上升20%。其中,写字楼资产占到整个交易量的50%左右。


“不过,上海1000亿的年成交量和欧美的成交量差异还是很大的,纽约每年的成交量是5000亿。”一位熟悉地产大宗交易的业内人士表示,“从这个角度可以看到,虽然上海在全国的交易活跃度是比较高频的,投资者关注度比较大,但是和欧美主要的发达国家比起来,仍然有很大的上升空间。”


据其透露,大宗资产交易是一个比较专业的交易市场,投资者的类型以开发商、企业(私营、制造业),房地产基金,REITS等为主。最大的就是机构投资者,从2016年年开始机构投资者占比越来越大,最大的买家就是大型保险公司。从国际上的保险公司来看,像美国大都会、美国纽约人寿保险公司,在大宗资产上的配置比例分别为13%、15%,相较而言,中国保险公司配置比例还是很低的。中国目前的保险公司中,有17家在加快和加大大宗资产配置。


大宗资产尤其是处在核心区位的高品质写字楼物业,对于经济波动的抵御能力、通胀的抵御能力非常强,而且是一个长期的、稳健的、每年都有一定收益的资产,这是诸多保险公司、外资基金、主权基金青睐于大宗资产的主要原因。


上述熟悉地产大宗交易的业内人士分析指出,以上海中区广场、海洋大厦、新茂大厦这三个比较特殊的项目为例,10年被多家基金买进卖出,绝对价格在每次买卖的时候都有30%~40%的增长,整体估算下来,资产平均涨幅在年化8%左右。这三个项目在中间交易时都经历过2008年金融危机,可以看出,只要不在发生金融危机的时候退出,再相对持有1-2年,等租金慢慢回稳之后再退出,资产价格的涨幅还是能回归到金融危机之前的水平。


“此外,大宗资产还可以赚的一部分钱,就是持有物业后的运营增值。”业内人士表示,“同样的,在这一点上,个人投资者零散运营与机构运营相比同样处于劣势,所以仍然是一个以专业的运营商为主的市场。”


该人士还告诉笔者,2014年曾轰动圈内的歌斐资产与融创关于黄浦滨江一座写字楼的大宗交易,如今歌斐地产团队在收购后持续运营,将写字楼命名为“歌斐中心”,投入运营后一年多内完成了写字楼92%签约率、商业部分100%签约率,成为片区内唯一地铁上盖、超甲级写字楼标准的明星物业项目,这也属于运营增值的一个成功案例。


“简单来说,可以从‘看得见’,‘看得懂’,‘买得进’,‘管的好’和‘退得出’这五个维度来判断。”上述业内人士分析说到,“看得见”是指这家机构的团队覆盖要广,市场上所有出售的或者准备出售或者可能出售的资产都能了解;“看得懂”是当有一个资产出售的时候,要能够快速作出专业判断和决策;“买得进”是指能不能买得到,因为通常大宗资产交易对应的核心资产是非常稀缺的,竞争往往异常激烈。“管得好”指收购下来之后懂得如何运营管理,要善于做好定位;“退得出”则比较挑战机构实力,因为大宗交易涉及的资金动辄数十亿。


有数据显示,歌斐地产团队累计管理规模已超过880亿元,累计退出规模已超700亿元;积累了超134个主动管理项目,布局城市超过30家;在退出业绩方面,已实现兑付项目共105个,其中22个股权类基金项目无历史亏损业绩,加权平均IRR高达16.8%,83个债权项目均已安全兑付。


作为诺亚财富集团旗下专业的资产管理平台,歌斐资产的地产团队,经过6年的项目直投经验积累,经历2轮地产周期,合作开发商40多家,持续覆盖各类地产运营商70多家,并成功布局投资其中5家。歌斐地产已经完成了从住宅地产到多业态并举,从基金投资到“基金+运营”的全面升级,在住宅开发领域上持续和优质的开发商深化合作,在资产收购领域形成了商业地产核心物业、改造增值和特殊机会投资等三大投资主线。


个人借道私募基金参与房地产大宗交易,分享稳健收益,成为2018年投资人进行房地产投资的新宠。图为歌斐与融创第二次牵手所收购资产的建成效果图。


2018年伊始,歌斐房地产基金在上海内环边紧邻静安区的区位,再次以私募股权基金的方式收购了两栋优质物业资产,在资产收购市场上再次强势出击;同时,歌斐及其母公司诺亚财富也充分发挥其市场优势,将以往仅停留在机构间高门槛的大宗资产市场投资机会,提供给个人参与投资。


“歌婓地产的定位是一个行业的组局者。”歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹表示,“我们有投资的经验,有多维度的团队,有体系化的外部运营商合作圈等等,我们把这些资源从金融的高度来做一个组织运作,贯穿整个房地产的投资、开发改造、经营管理到退出这样一个完整的闭环。”


合格投资者认定

根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第四章第十四条规定:“私募基金管理人、私募基金销售机构不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金,不得通过报刊、电台、电视、互联网等公众传播媒体或者讲座、报告会、分析会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式,向不特定对象宣传推介。”

歌斐资产谨遵《私募投资基金监督管理暂行办法》之规定,只向特定的合格投资者宣传推介相关私募投资基金产品。

若您有意进行私募投资基金投资,请确认您符合法规规定的“合格投资者”标准,即具备相应风险识别能力和风险承担能力,投资于单只私募基金的金额不低于100万元,且个人金融类资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元人民币;并且您对天天基金以及其平台销售的私募投资基金有一定的了解,是歌斐资产的优质注册客户。

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